书名：房地产周期
副标题：
作者：任泽平
出版社：人民出版社
ISBN：9787010179896
出版时间：2017
页数：424
定价：68
内容简介： 房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。 本书是作者过去十年研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和琢磨，以期能够经得起时代的检验。书中采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。 第三节中国房地产周期：过去、现在与未来 第四节房地产政策工具的影响机制分析与国际 比较 第五节增速换挡期德日台韩的房市走势及启示 第二章人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利 第一节人口迁移的主要理论逻辑 第二节国际上人口迁移规律：城市的胜利 第三节中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大 都市圈集聚 第四节中国人口迁移展望：集聚与分化 第三章从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋 势：人口控制vs城市规划 第一节城市人口集聚的基本逻辑与国际经验 第二节北京、上海人口增长仍有较大潜力 第三节交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模 第四节北京、上海人口发展存在的突出问题 第五节完善北京、上海人口调控政策和城市规划 第二篇房地产市场风险：十次危机九次地产 第四章全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 第一节美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫 第二节日本1986—1991年房地产泡沫 第三节中国1992—1993年海南房地产泡沫 第四节东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴 第五节美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机 第六节历次房地产泡沫的启示 第五章中国房地产泡沫风险有多大？ 第一节什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌 的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发 第二节绝对房价：居于世界前列 第三节房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理 第四节库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 第五节租金回报率：整体偏低 第六节空置率：三四线城市高于一二线城市 第七节房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升 第六章这次不一样？—2015—2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较 第一节中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较 第二节与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点 第三节与日本1986—1991年房地产大泡沫比 第四节与2015年中国股市大泡沫比 第五节一线城市房价泡沫的影响与风险 第七章保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示 第一节房价和汇率的理论关系 第二节“俄罗斯模式”：弃汇率、保房价 第三节“日本模式”：保汇率、弃房价 第四节“东南亚模式”：弃汇率、弃房价 第五节来自三种模式的启示 第三篇房地产政策与制度：短期调控和长效机制 第八章德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？ 第一节德国房价长期稳定、在全球独善其身 第二节德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元 第三节德国住房需求：货币政策盯住通胀，住房金融政策长期保持中性，城市体系均衡 第四节启示 第九章中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择 第一节1998—2001年：房改启动市场 第二节2002—加04年：抑制房地产市场过热 第三节2005—2007年：稳定住房价格 第四节2008—2009年：刺激住房消费 第五节2010—2013年：遏制房价上涨 第六节2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激 第七节2016年9月至今：长短结合，促进健康发展 第八节历次房地产调控的反思 第十章谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析 第一节从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成 第二节从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右 第三节从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右 第十一章地王之谜：来自地方土地财政视角的解释 第十二章供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源 第十三章房产税会推出吗：从历史和国际视角推断 参考文献， 后记 · · · · · · 非常好的一本房地产入门读物，阐述几点对于房地产大概有个轮廓的认识，一些数据的暴露也彰显国家对于房地产改革、市场新兴支柱产业改革的决心。1.大致了解广场协议是怎么一回事（保房价还是保汇率核心在于国内实业回报，辅助在于是否有国际外债、金融是否自由化、国内金融监管体系是否成熟、人口移民政策是否与时俱进、房地产业定位）2.利率与资产的关系3.人口大城市迁移规律房地产作为产业周期之母，从此处入门经... 非常好的一本房地产入门读物，阐述几点对于房地产大概有个轮廓的认识，一些数据的暴露也彰显国家对于房地产改革、市场新兴支柱产业改革的决心。1.大致了解广场协议是怎么一回事（保房价还是保汇率核心在于国内实业回报，辅助在于是否有国际外债、金融是否自由化、国内金融监管体系是否成熟、人口移民政策是否与时俱进、房地产业定位）2.利率与资产的关系3.人口大城市迁移规律房地产作为产业周期之母，从此处入门经济领域的一些字眼，会顺利很多。总之，对我个人来说挺不错的。 从宏观角度，结合中国实际情况来讨论中国的房地产情况。主题和观点非常鲜明，数据非常详细。超级好的一本书。很多热门公众号的关于房地产周期的观点均来自这本书。超级推荐！ 卖方研报的水平，读一下“本章要点”和图表就可以了，2小时翻完。简单说一下对几个影响因素的理解。1、人口，之后要看人口结构变化、人口迁移方向。2、土地，供给一二线短缺、三四线过剩。这和控制大城市规模的发展思路有关，也和土地财政有关。地方政府在房地产中牵扯的利益太大，打压房价并不是目标。3、收入or财富，收入无法解释高房价，而财富可以，能统计到的收入很小的一部分。房子是一种储存财富的方式，富人买了别的... 卖方研报的水平，读一下“本章要点”和图表就可以了，2小时翻完。简单说一下对几个影响因素的理解。1、人口，之后要看人口结构变化、人口迁移方向。2、土地，供给一二线短缺、三四线过剩。这和控制大城市规模的发展思路有关，也和土地财政有关。地方政府在房地产中牵扯的利益太大，打压房价并不是目标。3、收入or财富，收入无法解释高房价，而财富可以，能统计到的收入很小的一部分。房子是一种储存财富的方式，富人买了别的东西可能不会直接影响到普通人，没被关注。4、投资属性，房子投资属性非常强，财富储存方式的稀缺导致房子的高溢价。5、社会属性，对自有住房的情结来自三方面：安土重迁的传统观念，房子牵扯了太多社会因素，社会对未来房价有普遍的上涨预期，抛开未来会涨这个假设，“买房刚需”就是个伪概念。 简单看了看，观点很普通，只是在堆砌，并不深刻，可能是对刚入行的人有一些借鉴作用，从业人员读起来就是一堆数据，也没必要记住的东西。没啥启发的内容。一天扫一扫就可以了！ 长期看人口，中期看土地供应，短期看金融。 城市化率才50%，年轻人口还在往大城市迁移过程，预测还能繁荣二十年。 决定房价的是投资需求，决定租金的是消费需求。 中远期看，房价一线城市企稳，二线城市看涨。一是人口迁移规律和目前经济人口平衡情况决定一二线城市人口将进一步增长；二是一二线城市交通、教育、医疗等基础设施，制造业高质量发展还有进一步提升空间；三是土地财政模式转变尚需时日，即使开征房地产税也只能覆盖较低部分收入，因此各地土地供应将稳重有升，对冲一线城市房价上涨趋势；四是国家坚持房住不炒定位，坚决不搞大水漫灌式刺激，房价继续上涨空间不大。 随着国家放开... 中远期看，房价一线城市企稳，二线城市看涨。一是人口迁移规律和目前经济人口平衡情况决定一二线城市人口将进一步增长；二是一二线城市交通、教育、医疗等基础设施，制造业高质量发展还有进一步提升空间；三是土地财政模式转变尚需时日，即使开征房地产税也只能覆盖较低部分收入，因此各地土地供应将稳重有升，对冲一线城市房价上涨趋势；四是国家坚持房住不炒定位，坚决不搞大水漫灌式刺激，房价继续上涨空间不大。 随着国家放开大型城市落户政策，二线城市房价得到强力支撑，一线城市虽然中远期需求仍大，但由于前期上涨较大，房价收入比已达世界主要城市前列，且属于国家重点调控对象，因此上涨空间不大，但同时由于存在支撑因素，下行空间亦为有限。 房地产规律：长期看人口，中期看土地，短期看金融 1. 长期看人口：高学历人口流入多的城市，房价还会继续涨；高学历人口不断流出的城市，房价没有基本面保障。 2. 中期看土地：土地拍卖行情决定了3~4年以后的房价水平 3. 短期看金融：银行首付款比例、贷款利率的高低直接决定了... 本书完稿于2017年7月，kindle电子版是新出的。全书详细阐释任泽平关于房地产周期的看法：长期看人口，中期看土地，短期看金融。 内容和形式都比较专业。 书中一个重要的推论是人口将继续向大城市集中，北京还有一千多万人口的增长空间，上海还有数百万的增长空间。 总体评价4星... 最近看了任泽平的一本书《房地产周期》，这本书是17年的，最近非常火。书中的一些观点都是非常俗的观点，且基本上都是和网上普遍流传的观点差不多。 看完书我，我想纠正书中，以及市面上很多流行的错误观点。 书中谈到的“长期看人口”观点我是认同的。但是任泽平以及网上普遍... 本书从宏观角度对房地产过去发展进行梳理，并且对未来房地产走向进行分析，但是非常结论化的预判没有看到。内容丰富，数据详实，核心思路“ 长期看人口、中期看土地、短期看金融 ”基本已经成为网上讨论的各个人的共识。而我也对书中的核心和主要观点基本认同。 虽然基本认同，... 端午节看的一本书，一天时间读完。导论是精读，读的时候觉得观点比较清楚，逻辑比较自洽。但是翻开正文开始看的时候，觉得重复啰嗦的话实在不少。如果要压缩篇幅的话，420页的书应该可以压到300页左右，那样会更清晰一些，不过，这些都是编辑工作，作为读者，取书中之所长罢了... ********************研究宏观经济和房地产 任泽平这本书对我这样宏观基础较差的人来说是很好的，也是第一次系统的看了任泽平的东西。 长期看人口，中期看土地，短期看金融，这句话还是很厉害。导论的内容都是干货，后面的内容是导论的展开。 这本书让我涨了见识。 好的宏观研... 卖方研报的水平，当然这本来就是研报的汇总。读一下“本章要点”，再看看图表就可以了，2小时翻完。没有什么超出已有认知的观点，一本书也算是把房地产相关的内容都说到了吧，中规中矩。 简单说一下对几个影响因素的理解。 1、人口，前期靠城镇化的整体推动，之后看人口结构变... 在上篇日记中，我自嘲看不懂《国富论》，老师看过我的日记后，说，“读书应达到解除疑惑的目的，如果反而增加了疑惑，那就是这本书不适合你现阶段读”，随后建议我读读同时代的大咖的作品，并推荐了任泽平的《房地产周期》。 谢天谢地，这是一本看起来不那么痛苦的书。 1 书中... 房子是如此的重要，古有“长安米贵，居大不易”，眼下《奇葩说》第三期的辩题是“结婚前，我让伴侣在房本上加我的名字，有错吗？”。据说，这是25-29岁男生最为关注的话题。感性体验很丰富，更希望通过业务学习，提升对房产的系统理性认识。 房产，是财富的象征、经济周期之母... 房地产规律：长期看人口，中期看土地，短期看金融 1. 长期看人口：高学历人口流入多的城市，房价还会继续涨；高学历人口不断流出的城市，房价没有基本面保障。 2. 中期看土地：土地拍卖行情决定了3~4年以后的房价水平 3. 短期看金融：银行首付款比例、贷款利率的高低直接决定了... 从结构上看，一线城市已步入存量房时代，住房建设用地难以有效增加，导致楼面价飙升，但土地出让总金额却开始呈下降态势；除了环一线等少数热点区域，在很多三四线城市，房企拿地意愿不足，楼面价和土地出让总金额均维持低位；二线城市成为支撑全国土地出让金的主力，楼面价和成交面积均开始迅速提升，带动土地出让总金额增加。 可以预见，未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场，土地财政也将减少，届时全国土地出让金下滑难... 2018-06-01 10:58  1人喜欢 从结构上看，一线城市已步入存量房时代，住房建设用地难以有效增加，导致楼面价飙升，但土地出让总金额却开始呈下降态势；除了环一线等少数热点区域，在很多三四线城市，房企拿地意愿不足，楼面价和土地出让总金额均维持低位；二线城市成为支撑全国土地出让金的主力，楼面价和成交面积均开始迅速提升，带动土地出让总金额增加。可以预见，未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场，土地财政也将减少，届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面，由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%，土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此，保有环节的税收应逐步被重视，成为弥补土地出让金减少的重要途径。总体来说，成熟的房产税制度具有宽税基，低税率，适当减免形成累进税率的特点。房产税能够增加持有成本，但不是控房价的有效手段房产税能否抑制房价，主要在于房产税是购会改变市场预期和供需关系。在房价严重脱离居民消费能力，投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，同时弱化改善性和投资性需求，从而导致房价下跌。而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。当前中国房地产市场存在两类泡沫，在一线城市和强二线城市是价格的泡沫，在三四线城市和资源型省份是库存的泡沫。出现泡沫的根本原因，在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化，以及当前供给和需求出现脱节。全国城镇商品住宅需求一是新增城镇常住人口住房需求；二是现有城镇常住人口居住面积增长需求；三是棚改及动迁新增需求；四是农民进城未构成需求扣减，至农民工自带房入城、通过安置房安置、农民工返乡建房等造成的农民工进城后不产生商品住房需求部分。 从国外实践经验看，房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。 在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。 2019-03-09 21:14 从国外实践经验看，房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。 房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%左右，加上城镇土地使用税，保有环节税收贡献不超过5%；而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%，主力税种集中在开发建设和交易环境。 2014年增加值占gdp仅6%的房地产业担负着全国14%的税收；全国整体宏观税负率19%，而房地产宏观税负率达到44%。 2019-03-09 21:06 房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%左右，加上城镇土地使用税，保有环节税收贡献不超过5%；而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%，主力税种集中在开发建设和交易环境。2014年增加值占gdp仅6%的房地产业担负着全国14%的税收；全国整体宏观税负率19%，而房地产宏观税负率达到44%。 1、长期看人口，中期看土地，短期看金融； 2、国家可能会采取保房价弃汇率。类似俄罗斯。 3、房产税不能抑制高房价，是长期调控政府收入的方式。由土地出让金爆发式增长转为持续性收入。北京已经进入保有量交易。二手房大于新房交易。现在主要是房屋更换需求。 4、建立大城市圈，符合自然经济规则。中国已经进入经济放缓，但是人口仍然会向大城市圈流动，行政控制是无法抑制高房价的。 2018-01-28 10:07 1、长期看人口，中期看土地，短期看金融；2、国家可能会采取保房价弃汇率。类似俄罗斯。3、房产税不能抑制高房价，是长期调控政府收入的方式。由土地出让金爆发式增长转为持续性收入。北京已经进入保有量交易。二手房大于新房交易。现在主要是房屋更换需求。4、建立大城市圈，符合自然经济规则。中国已经进入经济放缓，但是人口仍然会向大城市圈流动，行政控制是无法抑制高房价的。 房地产市场的销量、土地购置和新开工面积是重要的经济先行指标。 每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多于房地产去泡沫有关。 房地产是大类资产配置的核心。美林投资时钟研究了经济周期不同阶段股票、债券、商品、现金等收益率表现，是大类资产配置的一个基本方法。房地产具有非常典型的顺周期特征，而且由于无论购房还是购房环节可以加杠杆，因此可以放大财富效应。但是由于房地产在萧条时期流动性差... 2018-05-08 09:53 房地产市场的销量、土地购置和新开工面积是重要的经济先行指标。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多于房地产去泡沫有关。房地产是大类资产配置的核心。美林投资时钟研究了经济周期不同阶段股票、债券、商品、现金等收益率表现，是大类资产配置的一个基本方法。房地产具有非常典型的顺周期特征，而且由于无论购房还是购房环节可以加杠杆，因此可以放大财富效应。但是由于房地产在萧条时期流动性差，不适合进行短期投资。长期来看全球货币超发是普遍现象，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一，具有抗通胀属性。学术研究侧重是什么，公共政策研究侧重怎么办，商业研究侧重未来预测。长期看人口，中期看土地，短期看金融。经济总是从复苏、繁荣、衰退到萧条周而复始地轮回，经济周期在客观世界是市场经济中由个人或企业自主行为引发的商业律动，在主观世界则是亘古不变的人性。短波的农业生产周期（蛛网周期）揭示的是农业对价格的生产反馈周期，1年左右；生产对价格的反应时滞中短波的工商库存周期（基钦周期）揭示的是工商业部门的存货调整周期，2-4年；增长与通胀预期中长波的设备投资周期（朱格拉周期）解释的是产业对生产设备和基础设施的循环投资活动，6-11年；经济景气、设备寿命长波的住房建设周期（库兹涅茨周期）主要是住房建设活动导致的，20-40年；人口，移民超长波的创新周期（康德拉耶夫周期）是有创新活动的集聚发生所致，50-70年；创新的急剧发生及退潮政治周期，4-5年 选举、政府换届社会周期 社会历史循环 从国外实践经验看，房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。 在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。 2019-03-09 21:14 从国外实践经验看，房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。 房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%左右，加上城镇土地使用税，保有环节税收贡献不超过5%；而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%，主力税种集中在开发建设和交易环境。 2014年增加值占gdp仅6%的房地产业担负着全国14%的税收；全国整体宏观税负率19%，而房地产宏观税负率达到44%。 2019-03-09 21:06 房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%左右，加上城镇土地使用税，保有环节税收贡献不超过5%；而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%，主力税种集中在开发建设和交易环境。2014年增加值占gdp仅6%的房地产业担负着全国14%的税收；全国整体宏观税负率19%，而房地产宏观税负率达到44%。 中国长期存在工业用地供给过多、利用抵消，这对居住用地供应形成挤压，在一线城市也不例外。 发达经济体居住用地占城镇用地比例一般在50%左右，而中国仅为33%；发达经济工业用地占城镇用地比例一般不到10%-15%，而中国则高达20%。2013年中国单位面积工业用地产出效益仅相当于日本的26.43%、韩国的38.39% ps：各种死一样的工业园区。 2019-03-09 20:45 中国长期存在工业用地供给过多、利用抵消，这对居住用地供应形成挤压，在一线城市也不例外。发达经济体居住用地占城镇用地比例一般在50%左右，而中国仅为33%；发达经济工业用地占城镇用地比例一般不到10%-15%，而中国则高达20%。2013年中国单位面积工业用地产出效益仅相当于日本的26.43%、韩国的38.39%ps：各种死一样的工业园区。