书名：大分化时代与新居住展望 中国住房大数据分析报告 2020-2021
作者：邹琳华、陈杰、李文杰
ISBN：978-7-5203-8261-8
出版社：中国社会科学出版社
出版日期：2021.07
本书为第三部中国住房大数据分析年度报告,同时也是该年度报告的第一次正式出版。本书由中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组、上海交通大学住房与城乡建设研究中心、贝壳研究院等团队专家,利用住房大数据及相关分析方法共同撰写。本书分析预测了2020—2021全国重点城市住房市场走势,根据人工智能模型提出了城市房价涨跌预警,基于消费者视角测度了房地产企业品牌价值,评价了中国城市住房公积金总体和分项发展质量,分析总结了品质住房、营销革命、行业逻辑、经纪行业职业化、长租公寓发展、老旧小区改造等新居住领域的发展与变革,展望了十四五存量深化与服务崛起。本书重点城市市场分析发现,核心城市房价和租金继续呈现背离走势,经济基本面难以支持房价的持续上涨或普遍上涨。房价的结构性上涨或区域轮动将成为近期市场主要趋势。据此预测,一二线城市房价结构性上涨,三四线城市总体下跌,房地产调控有针对性趋严。城市房价涨跌预警系统发现,部分城市可能存在异常上涨或异常下跌。局部房价下跌监测预警,将成为市场监测预警的重要方面。与历史高点相比,部分城市已经出现了较深幅度房价调整。城市房地产市场分化较为严重,在个别城市房价距最高点腰斩的同时,另有部分城市房价创出2018年1月以来的新高。基于消费者视角的房地产企业品牌价值测度发现,在存量房市场上,品牌价值TOP10房企的平均品牌溢价率为15.8%,品牌价值TOP50房企的平均品牌溢价率为9.5%,品牌房企平均产品品质和消费者市场认可度高于社会一般水平,存量房市场存在品牌价值。本书对我国城市层面住房公积金的发展状况进行了更加深入的全景式数据分析,特别是从发展规模、发展增速、发展结构、资金利用率、资金效益和资金安全等六个维度进行了全面的梳理和评价。在住房公积金发展质量进一步分项评估中,按照发展规模、发展增速、发展结构、资金利用率、资金效益和资金安全这六大一级指标,分别深入展开评论与探讨。品质住房成为消费者住房消费趋势。以北京、上海、深圳、广州及杭州等为代表的头部城市存量房市场改善消费趋势明显。消费趋势从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级,主力消费人群年轻化趋势明显,“她经济”持续走强。房产互联网营销带来价值链重塑。房地产信息平台能够做到对海量房源进行筛选和匹配,大大提升了选房效率。房地产营销模式也朝着更利于消费者操作的方向演变。营销载体转向移动端,技术层面向“VR看房”、数据可视化、人工智能等新的领域探索。行业逻辑变革下,房企呈高集中度、强分化性特征。联合开发受青睐,房企抢占一、二线核心城市。房地产行业利润高点不再,房企理性应对行业整体盈利水平下滑趋势。严厉监管之下,房企融资将呈结构性变化。物管企业分拆上市成为资本市场“宠儿”。消费者对品质服务的要求,正倒逼经纪从业者提升职业化水平并加强合作。在此背景下,职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。行业协作也逐步从经纪人间分角色合作,拓展至门店、品牌等产业生态伙伴之间的共生。长租公寓面临行业困境,企业进入“规模陷阱”和风险触发状态,产品模式有待变革。老旧小区改造虽是一个上万亿的市场,但社会资本参与还存在诸多困难,推进社会力量参与老旧小区改造需要进一步政策支持。本书展望,十四五期间中国房地产将会出现市场存量化程度加深、区域市场分化加剧、从卖方市场到买方市场行业变革加速、从对住房数量的要求到对居住品质的要求转变等新趋势。